Thị trường bất động sản 2019 được dự báo sẽ tiếp tục ổn định, khách hàng mua nhà ngày càng trẻ, nên để bán được hàng, dự án phải chất lượng và có sự khác biệt.

Nhìn lại một năm nhiều biến động

Nhìn nhận về bức tranh tổng thể của thị trường bất động sản 2018, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam cho biết, hai thị trường chính là Hà Nội và TP.HCM đang phản ánh khá rõ sự lạc quan.

Theo đó, năm 2018 tiếp tục là năm có số lượng nguồn cung mới chào bán trên cả nước duy trì mức cao. Cụ thể, nếu không tính nguồn cung chào bán trong tháng 12, thị trường Hà Nội có khoảng 33.000 căn hộ mới ra hàng, tăng gần 2.000 căn so với 2017. TP.HCM tương đương 32.000 căn, tăng thêm 1.000 căn so với 2017 (chưa tính gần 10.000 căn Vingroup dự kiến mở bán cuối năm).

Khác với 2017, thị trường 2018 đang hướng đến dòng sản phẩm trung cấp với nguồn cung chiếm đa số. Cụ thể, tại TP.HCM có 57% sản phẩm mở bán thuộc phân khúc trung cấp, giá từ 800 - 1.500 USD/m2. Loại hình nhà ở cao cấp chiếm 35% và bình dân có chỉ tầm 8%. Tương tự, tại thị trường Hà Nội, loại hình nhà ở trung cấp chiếm 61%, cao cấp chiếm 30%, còn lại 9% là nhà ở bình dân.

Về lượng tiêu thụ, tính đến tháng 9/2018, tiêu thụ trung bình cả nước đạt khoảng 75%, trong đó TP.HCM đạt mức 77% và thị trường Hà Nội 87%. Xu hướng tăng giá tiếp tục duy trì trong năm 2018.

Phân khúc cao cấp và hạng sang ghi nhận mức tăng sơ cấp cao nhất, vào khoảng 8 - 9% so với 2017. Loại hình nhà ở trung cấp, bình dân gần như ít biến động, chỉ những dự án đẹp mới có mức tăng tầm 1 - 3%. Dự kiến, giá nhà cao cấp sẽ có thể tăng lên đến 6.000 - 7.000 USD/m2 khi nguồn cung trong trung tâm hạn chế. Còn phân khúc trung cấp sẽ ổn định và khó tăng giá cao.

Năm 2018 cũng là năm ghi nhận sự thay đổi trong nhu cầu mua nhà của khách hàng, rõ nét nhất là khách ngoại. Cụ thể, nếu năm 2017, Việt kiều là đối tượng người không cư trú chính mua bất động sản Việt Nam, thì năm 2018, 70% lượng khách nước ngoài mua nhà chủ yếu là nhà đầu tư Trung Quốc, Hàn Quốc và Mỹ với tỷ lệ lần lượt là 41%, 19% và 3%.

Xu hướng mua bất động sản để an cư cũng đang giảm dần trong năm 2018, nhường chỗ cho hình thức đầu tư. Ở phân khúc cao cấp và hạng sang, nhu cầu mua đầu tư chiếm đến 61% thay vì 50% của 2017, khách hàng mua để ở chỉ chiếm 26% và đầu tư ngắn hạn tầm 13% (2017 lần lượt là 35% và 15%).

Theo giới chuyên môn, sự gia tăng nhu cầu mua đầu tư sẽ có tác động tiêu cực lên khả năng đạt tỷ suất lợi nhuận của thị trường cho thuê và từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến sức tiêu thụ nhà ở, và áp lực dư cung sẽ tác động mạnh đến lợi suất thuê. Trong năm 2019 - 2020, thị trường dự kiến đón nhận số nguồn hàng nhiều hơn. Hàng loạt dự án trì hoãn năm nay sẽ mở bán qua 2019 khiến nguồn cung bùng nổ.

Đâu là lợi thế?

Theo bà Dung, xu hướng của thị trường bất động sản 2019 được tóm gọn trong 2 cụm từ: chất lượng và sự khác biệt. Bởi đến thời điểm này, thị trường đã trải qua giai đoạn về quy mô và số lượng, nên trong thời gian tới, các chủ đầu tư cần để ý đến yếu tố chất lượng và sự khác biệt để tăng sự cạnh tranh trên thị trường.

Đồng quan điểm, ông Trương Anh Tú, Giám đốc Phát triển kinh doanh Phúc Khang cho rằng, thị trường bất động sản 2019 phải trú trọng đến hai yếu tố chất lượng và sự khác biệt là điều đương nhiên. Tuy nhiên, các chủ đầu tư và nhà phát triển dự án cũng cần trú trọng đến 2 yếu tố nữa là môi trường sống và công nghệ 4.0.

Lý giải thêm về vấn đề này, ông Tú cho biết, môi trường sống ở đây được chia làm hai xu hướng, một là gần gũi tự nhiên và hai là cuộc sống xanh. Cho dù dự án ở phân khúc nào hay quy mô nào đi chăng nữa, thì vấn đề về môi trường sống là rất quan trọng. Điều mà hiện nay có thể dễ dàng nhìn thấy, là xu hướng tiêu dùng ngày càng thông minh và hướng đến sức khỏe người sử dụng hay người ở trong dự án nhiều hơn.

Người tiêu dùng và khách thuê nhà ngày càng trẻ. Đồng thời, yếu tố 4.0 cũng rất là quan trọng, các nhà quản lý sẽ phải tích hợp thêm nhiều công nghệ vào công việc của mình để tạo thêm nhiều tiện ích, chức năng, nhiệm vụ, sau khi đưa ngôi nhà đó vào hoạt động. Hơn nữa, ngoài những nhu cầu cơ bản và tối thiểu, các chủ đầu tư và nhà phát triển dự án còn có thể nâng tầm, nâng chất lượng cuộc sống người dân ở, trong đó bằng cách hướng đến hệ sinh thái dịch vụ bằng công nghệ.

“Yếu tố 4.0 hiện nay chưa được các chủ đầu tư áp dụng nhiều, nhưng đó sẽ là một tương lai không thể tránh khỏi. Bản thân tôi tuy không thuộc thế hệ trẻ nữa, nhưng cũng rất thích dùng công nghệ, sản phẩm nào áp dụng công nghệ và công nghệ đấy thực sự tiên tiến thì chắc chắn tôi cũng sẽ là khách hàng đầu tiên. Do vậy, chủ đầu tư nào có tích hợp được yếu tố 4.0 vào trong dự án, thì đó sẽ là một trong những lợi thế kinh doanh trong tương lai”, ông Tú cho biết thêm.

Cũng theo ông Tú, xu hướng của giới trẻ hiện nay là vẫn thích sống ở trong khu đô thị năng động như TP.HCM, nhưng với những dự án có diện tích lớn, đồng nghĩa với giá trị cao, nên họ không đáp ứng nổi. Do vậy, các dự án trong thời gian tới làm sao vừa phải với khả năng của đại đa số người trẻ.

Trong khi đó, ông Trần Lâm Bình, Giám đốc IMM Property cho rằng, xu hướng thị trường bất động sản 2019 sẽ là chuẩn hóa về pháp lý. Bởi các nhà phát triển dự án trong nước hiện nay đang gặp nhiều khó khăn về vấn đề về pháp lý, làm hạn chế nguồn cung của thị trường. Hơn nữa, năm 2019 được dự báo sẽ là năm đón nhận nguồn vốn đầu tư rất lớn từ nước ngoài đổ vào lĩnh vực bất động sản.

Theo ông Bình, các nhà đầu tư từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Hồng Kông (Trung Quốc) đang có nhu cầu rất lớn với sản phẩm bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, vấn đề họ quan tâm nhất hiện nay là về pháp lý, như dự án có sạch hay không, các đối tác Việt Nam có đưa ra được những dự án hấp dẫn không...? Việc các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến thị trường Việt Nam cũng tạo ra áp lực không nhỏ đối với các môi giới và nhà đầu tư nhỏ lẻ.

“Có thể dễ dàng nhận thấy, khi các nhà đầu tư nước ngoài hợp tác với doanh nghiệp Việt Nam để phát triển các dự án, thì các dự án này rất được khách hàng nước ngoài ưa chuộng. Tuy nhiên, các nhân viên môi giới muốn tiếp cận được các khách hàng này, cần phải chuyên nghiệp từ quy trình mua bán đến kỹ năng giao tiếp. Kỹ năng giao tiếp đặc biệt quan trọng đối với một nhân viên bán hàng”, ông Bình nhấn mạnh.

Chia sẻ về cách lựa chọn và nhìn nhận của nhà đầu tư nước ngoài, ông Winston Lee, Giám đốc dự án khu vực Property Guru cho biết, nhà đầu tư nước ngoài chủ yếu muốn tìm những thông tin minh bạch và những lời tư vấn rõ ràng. Họ sẽ không muốn mua cái gì đó mà không cho thuê lại được.

Hơn nữa, tâm lý của những nhà đầu tư nước ngoài là họ sẽ không ở đây mãi mãi, nên bất cư ai bán nhà cho họ, thì phải cho họ một dịch vụ bảo hành thật tốt, hoặc có một dịch vụ khác để tận dụng được tài sản của đó. Điều này thể hiện sự chắc chắn của nhà đầu tư nước ngoài và yêu cầu người cung cấp dịch vụ có đủ khả năng và tầm cỡ quốc tế.

Ở một góc độ khác, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Đại Việt Group cho rằng, thị trường bất động sản 2019 sẽ tiếp tục ổn định và sẽ có sự phân bổ về việc phát triển bất động sản. Có thể sẽ không tập trung phát triển tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM nữa, mà sẽ lan rộng ra một số tỉnh xung quanh. Điều này cũng có thể dễ dàng nhận thấy khi giá đất tại một số khu vực xung quanh TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Long An đã tăng lên rất cao trong năm 2018.

Về thị trường bất động sản thương mại, bà Dương Thùy Dung cho rằng, người tiêu dùng và khách thuê ngày càng trẻ và để đáp ứng nhu cầu của thế này, các chủ đầu tư và nhà phát triển dự án sẽ phải tự thay đổi. Thay đổi từ cái công năng thiết kế của công trình, thay đổi tính năng của sản phẩm.

“Như vậy, để đáp ứng nhu cầu của thế thệ Y này, thì sản phẩm trong thời gian tới phải trẻ hơn, linh hoạt hơn và đáp ứng được nhu cầu xê dịch và nhu cầu làm việc không bị gò ép của giới trẻ”, bà Dung nói.

Nguồn: Bất động sản 2019: Khách mua ngày càng trẻ